隨著全球氣候變化形勢日益嚴(yán)峻，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為碳排放的主要源頭，其減排責(zé)任越發(fā)凸顯。

　　在中國，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈碳排放占比高達(dá)近半，政府已設(shè)定明確的雙碳目標(biāo)，全面提速脫碳進(jìn)程。

　　在此背景下，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主在脫碳措施上付諸實(shí)踐，并通過ESG報告等形式展示其成效。作為其中的參與方之一，世邦魏理仕曾多次協(xié)助租戶、業(yè)主和投資者制定脫碳策略。

　　近日，《中國經(jīng)營報》記者就商業(yè)地產(chǎn)脫碳過程中面臨的挑戰(zhàn)及相關(guān)方式采訪了世邦魏理仕中國區(qū)ESG研究負(fù)責(zé)人孫祖天。

　　數(shù)據(jù)缺乏是關(guān)鍵痛點(diǎn)

　　《中國經(jīng)營報》：目前，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域在實(shí)踐“雙碳”戰(zhàn)略上主要面臨哪些挑戰(zhàn)？

　　孫祖天：我認(rèn)為，數(shù)據(jù)缺乏是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)綠色轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵痛點(diǎn)。

　　租戶、業(yè)主和投資者都需要完善的數(shù)據(jù)，以評估碳排放現(xiàn)狀、采取措施的功能效果、財務(wù)成本和收益，從而做出合理的決策。因此，碳足跡的跟蹤和報告成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)雙碳目標(biāo)的第一步也是關(guān)鍵一步。

　　《中國經(jīng)營報》：如何對企業(yè)碳足跡進(jìn)行有效的跟蹤？

　　孫祖天：統(tǒng)計企業(yè)房地產(chǎn)碳足跡時，首先需要明確統(tǒng)計數(shù)據(jù)覆蓋范圍。

　　全生命周期可涵蓋四個階段，分別為：建材生產(chǎn)階段、施工階段、運(yùn)行階段及拆除階段。其中拆除過程同屬施工過程，一般將其納入至施工階段中進(jìn)行核算。

　　將企業(yè)房地產(chǎn)碳足跡分析與財務(wù)分析進(jìn)行類比，裝修（涵蓋建材生產(chǎn)、施工和拆除）階段的碳足跡和資本性支出（CapEx）類似，統(tǒng)計及報告時間限于項(xiàng)目建設(shè)期間，包含土建及裝修階段；而運(yùn)營階段的碳足跡則與運(yùn)營費(fèi)用（OpEx）類似，從項(xiàng)目啟用開始貫穿整個使用期，一般以年為單位進(jìn)行統(tǒng)計和報告。

　　建材生產(chǎn)涉及多個高碳排行業(yè)，因而是碳排放的重要來源。施工碳足跡主要成分是項(xiàng)目施工過程中的能耗。運(yùn)行碳足跡則主要受項(xiàng)目運(yùn)行過程中的能耗影響，因時間跨度長，也導(dǎo)致了高占比的碳排放。要實(shí)現(xiàn)企業(yè)房地產(chǎn)全面脫碳，需要在生命周期每個階段推進(jìn)。

　　《中國經(jīng)營報》：在對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)碳盤查階段，對于企業(yè)供應(yīng)鏈上下游活動的間接排放，業(yè)內(nèi)常用的監(jiān)測標(biāo)準(zhǔn)和方式是怎樣的？

　　孫祖天：根據(jù)溫室氣體排放的產(chǎn)生方式，碳足跡可分為范圍一、二、三。

　　范圍一為自身的直接排放，包含項(xiàng)目的化石燃料燃燒，公司自有車輛汽油燃燒，以及冷媒、化糞池、滅火器逸散等，在房地產(chǎn)碳足跡中占比很小。

　　范圍二為能源間接排放，包含各設(shè)施設(shè)備如照明、空調(diào)、采暖、水泵等用電產(chǎn)生的間接排放，以及北方采暖涉及熱力消耗產(chǎn)生的間接排放等，是運(yùn)行階段碳足跡的主要成分。

　　而范圍三即為企業(yè)供應(yīng)鏈上下游活動的間接排放，又稱“隱含碳”，理論上這是碳足跡最大的組成部分，但因?yàn)閿?shù)據(jù)較難獲取，可統(tǒng)計項(xiàng)目一般限于建造過程使用的主要裝修材料、公司日常運(yùn)營過程的物流和員工通勤差旅運(yùn)輸、日常使用的辦公用品等產(chǎn)品和自來水及污水處理等服務(wù)。

　　“隱含碳”是裝修階段碳足跡的主要成分，而在運(yùn)行階段碳足跡中占比較小。盡管不同企業(yè)碳足跡構(gòu)成因行業(yè)屬性、企業(yè)規(guī)模、裝修和運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)、員工辦公行為等因素而異，但結(jié)果顯示碳足跡主要構(gòu)成項(xiàng)目對大部分辦公用戶都具有代表性和適用性。

　　《中國經(jīng)營報》：如何選擇碳核查標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)證機(jī)構(gòu)？

　　孫祖天：碳核查標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)證機(jī)構(gòu)的專業(yè)性和影響力直接決定其頒發(fā)認(rèn)證的使用價值和范圍。目前使用范圍最廣、受認(rèn)可程度最高的標(biāo)準(zhǔn)主要來自國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ISO）、英國標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會（BSI）等國際機(jī)構(gòu)，而國內(nèi)認(rèn)證機(jī)構(gòu)按照特定國際標(biāo)準(zhǔn)所核查的結(jié)果及其認(rèn)證，也具有相等的資質(zhì)。

　　碳核查標(biāo)準(zhǔn)分為兩類，溫室氣體量化標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)企業(yè)碳足跡的現(xiàn)狀，而碳中和標(biāo)準(zhǔn)則體現(xiàn)企業(yè)采取脫碳措施所達(dá)到的效果，兩大類型中的不同標(biāo)準(zhǔn)因其適用范圍而在內(nèi)容上也存在差異。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其未來使用目的，在啟動碳盤查工作之前，即選擇與目的對應(yīng)的碳核查標(biāo)準(zhǔn)，并按其要求規(guī)劃布局統(tǒng)計測算工作。如果未能確定使用目的，則適宜選擇使用范圍盡可能廣的標(biāo)準(zhǔn)。

　　租戶和業(yè)主的脫碳路徑

　　《中國經(jīng)營報》：近兩年，業(yè)主和租戶在脫碳過程中的意愿和行動有何變化？

　　孫祖天：近年來，來自監(jiān)管機(jī)構(gòu)、投資者與消費(fèi)者的期望和要求，使得可持續(xù)發(fā)展成為企業(yè)的戰(zhàn)略要務(wù)，并在過去一年加速落地。CBRE《2023年中國辦公樓租戶調(diào)查》顯示，能源審計、資源循環(huán)利用和設(shè)定凈零目標(biāo)等與雙碳戰(zhàn)略緊密相關(guān)的事項(xiàng)，是租戶實(shí)施力度提升最大的房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

　　業(yè)主方面，越來越多領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主在脫碳措施的不同領(lǐng)域做出嘗試和努力。CBRE對14家領(lǐng)先的上市公司業(yè)主（其中8家為內(nèi)資，6家為港資）發(fā)布的2022年ESG報告進(jìn)行對比研究發(fā)現(xiàn)，所有業(yè)主都已披露自身的范圍一、二的碳排放數(shù)據(jù)，其中中海、太古、恒隆、新鴻基和嘉里等業(yè)主率先披露范圍三碳排放數(shù)據(jù)，可見它們對脫碳行動的重視。

　　《中國經(jīng)營報》：過去幾年，國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主的脫碳實(shí)踐中，常用的方式有哪些？你認(rèn)為后續(xù)還有哪些舉措可以采納？

　　根據(jù)世邦魏理仕近期發(fā)布的《亞太區(qū)首席可持續(xù)發(fā)展官（CSO）調(diào)查》，越來越多的業(yè)主開始積極打造可持續(xù)樓宇特征，采取脫碳行動并激勵租戶參與低碳、節(jié)能、減廢等活動，以吸引優(yōu)質(zhì)租戶并同時實(shí)現(xiàn)自身的凈零目標(biāo)。

　　該調(diào)查顯示，超過60%的受訪業(yè)主和投資者預(yù)計，未來三年內(nèi)將增加其投資組合中綠色建筑的占比至80%或以上；61%的業(yè)主認(rèn)為應(yīng)與租戶合作，推動ESG相關(guān)的共同議程。

　　從業(yè)主角度，我認(rèn)為有可持續(xù)樓宇認(rèn)證、智慧樓宇系統(tǒng)和綠色租賃等三大脫碳路徑。其中，可持續(xù)樓宇認(rèn)證已成為業(yè)主資產(chǎn)特征的有力證明，而智慧樓宇系統(tǒng)的運(yùn)用則有助于衡量、評估和展現(xiàn)脫碳措施的效果。此外，綠色租賃也為租戶與業(yè)主之間的合作提供了有效推進(jìn)和落實(shí)的途徑，雙方共享綠色改造和運(yùn)營所帶來的成本和收益，共同推動行業(yè)的綠色可持續(xù)發(fā)展。

　　《中國經(jīng)營報》：對于租戶而言，你有哪些脫碳路徑建議？

　　孫祖天：我認(rèn)為可以從提高能源效率、可再生能源替代、辦公空間規(guī)劃、供應(yīng)鏈脫碳、碳抵消等方面著手。

　　其中，提高能源使用效率被視為見效最快且明顯的脫碳措施。租戶可通過系統(tǒng)的能源審計，評估并確定需要更新、升級或改造的資產(chǎn)和設(shè)施。同時，積極采用可再生能源替代傳統(tǒng)能源，是能源環(huán)節(jié)脫碳的關(guān)鍵步驟。

　　此外，租戶還可采取優(yōu)化辦公空間等策略，包括提高空間使用率、支持遠(yuǎn)程辦公和會議、利用自動化和大數(shù)據(jù)技術(shù)、追求可持續(xù)認(rèn)證和綠色租賃等多元化措施。